不動産コンサルティング
人々の生活を豊かにする為には、快適な住環境が不可欠だと考えています。そのために打ち出されたコンセプトが「お年寄りと青少年に優しい街づくり」なのです。私の会社の窓から見える風景がどのように変わっていくのか・・・。今からとても楽しみです。
「街づくりのご提案」のビジョン
「お年寄りと青少年に優しい街づくり」
～住環境の質的向上が街の資産価値を上げる～
このプロジェクトは、小野原西地区の土地区画整理事業によって生まれ変わる新しい街を『子どもからお年寄りまで、すべての人に優しい街』にしていく事を目的としています。また、住環境の質的向上により、人々が「この家を買いたい」また「この家を借りたい」と思うのではなく、「この街に住みたい」と思える街づくりを、ご提案致します。
弊社では、人に優しい街でない限り、人に愛される街にはなれないと考えています。そして、人が集まる街は、自然と活気に溢れ、その結果として街全体の資産価値を向上させると考えています。
「街づくりのご提案」の背景
何故このプロジェクトを起こしたか...
箱（建築物）づくり主体のプロジェクトで失敗してほしくない
一般的に、新しい街が生まれる場合、主体的に街づくりを提案するのはゼネコンや大手不動産会社です。彼らは、いろんな企画をオーナー（地権者）の皆さんに提案します。
オーナー（地権者）の皆さんにとって、魅力ある提案もあれば、魅力の無い提案もあるでしょう。そして、普通はそれをオーナー（地権者）の皆さんが個別に検討し、判断して土地活用を行います。
しかし、本当にそれで良い土地活用ができるのでしょうか？
彼らの目的はいずれにしても箱（建築物）作りにより、自らの売上を確保し収益を上げる事です。もちろん、企業として、収益を上げる事は当然であり、それが悪いとは言いません。ただし、収益を上げる方法には、一部問題があります。
（詳しくは、土地活用のご提案をご覧下さい）
また、箱を作り収益を上げる事が目的なので、箱を作った後に、その街が魅力的なものになるかどうか、オーナー（地権者）の皆さんがきちんと収益を上げる事ができるかどうかには全く興味を持っていません。
しかし、弊社は、魅力的な街にしたいと、心から願っています
この街に住み、生活をし、事業をする弊社にとって、この街が魅力的な街になり、活性化しなくては本当に困るのです。つまり、オーナー（地権者）の皆さんと同じ立場で物事を考えているのです。
「街づくりのご提案」
仮）小野原西地区土地区画整理事業都市造りプロジェクト
発起人 株式会社ユーアール・ジャパン 代表取締役 坂上敏也
利益相反という言葉をご存じですか？
建築を紹介した不動産会社などがデベロッパーなどから、リベートや紹介料をもらう行為を利益相反と言います。
オーナー（地権者）の皆さんの事を本当に考えていれば、そのような利益相反はできないはずです。
弊社はオーナー（地権者）の皆さんの事業パートナーとして、そのような利益相反を行わず、オーナー（地権者）の皆さんの利益の最大化を目的とし、あらゆるコストを削減する努力を行う事をお約束します。
弊社は、オーナー（地権者）の皆さんの利益の最大化が目的です
土地の値上がりが期待できない今の時代、キャッシュフローがすべてです。
弊社は、皆さんの資産から長期間収益を上げる魅力ある物件づくり、街づくりをご提案
いたします。それが、弊社のプロパティマネジメントを行う企業としての経営方針でもあります。（詳しくは経営方針をご覧下さい）
事業スキーム
このプロジェクトは、複数のオーナー（地権者）が集団で行うものではありません。
あくまでも、基本は個別のオーナーの相続問題や投資方針に合わせて、個別にプランニ
ングします。ただし、街づくりという意味で、統一したコンセプトをもって、事業計画
をご提案します。そのコンセプトが「お年寄りと青少年に優しい街づくり」です。
オーナー様と弊社で作成した事業計画に基づき、複数の協力事業者に同時に見積を依頼し、もっとも事業収益の高いプランを選択します
弊社は、不動産収益事業のプロフェッショナルとして、オーナー（地権者）の皆さんにアドバイスを行い、事業計画を作成し、その事業計画により、オーナーである皆様から適正な報酬を申受けます。
その他のサービスとして、その他の資産活用はもちろんのこと、建築、税金、法律、あらゆる事を弊社のブレーンがご相談に応じ、皆様の問題を解決いたします。
相談の窓口として、弊社をご利用頂くことで、総合的な判断ができ、的確なアドバイスを行う事ができます。
「街づくりのご提案」の事業内容
このプロジェクトは、「お年寄りと青少年に優しい街づくり」を目指し行います。その為に、安心して暮らせる安全な街づくりが必要です。例えば、段差が無いなどのユニバーサルデザインや、死角を無くして防犯性を高めるなど、これらを街ぐるみで行います。防犯性については、行政などの協力も必要です。詳細については、行政や第３セクターとの協議の関係もあるので、現段階でご案内する事はできませんが、弊社にご連絡を頂ければ事業内容をご説明させて頂きます。
「街づくりご提案」参加のメリット
一緒に勉強しながら資産運用して頂ける。理解した上で、資産運用をしていただける
この地域に強い弊社だから、地域の特性を理解した町づくりがご提案できる
業界の慣習を打ち破った利益相反をやらない
第３機関による建築のチェック
「街づくりご提案」構成メンバー
快適であることはもちろん、「資産価値の優れた街づくり」がプロジェクトのテーマです。そのために召集された５人のプロフェッショナル集団が、それぞれの専門見地からサポートします。
株式会社Gate Keeper Corporation
取締役副社長 上田稔
住宅コーディネーター
お年寄り、青少年に優しい街づくりをコンセプトに、オーナー様各々のご意見をどれだけ柔軟に形にしていくかを最重要課題にしております。
株式会社リプロス 代表取締役 松尾 充泰
賃貸不動産 経営コンサルタント
土地は活用してはじめて資産になります。運用していなければ固定資産税が発生するだけで資産とは言えません。リスクを低減しキャッシュを生み出す土地活用をご提案します。
大阪弁護士会所属 弁護士 白波瀬文夫 ホームページへ
ユーアール・ジャパンの坂上氏とは1993年から現在まで一緒に仕事をしてきましたが、信頼できるパートナーです。我々も、法的バックアップが必要な場面ではできる限りのお手伝いをします。
セキュア・アーキテクト 代表 京師美佳
錠前師資格・防犯設備士
水と安全はただ！の時代ではもうありません。大切な命や財産は自分で守る時代なのです。危機管理のご提案を行い、皆さんの大切な資産を守るお手伝いをします。
米重税理士事務所 代表 米重仁志
税理士
不動産に関わる税金はとても複雑でわかりにくいものです。そして長期的な視野で考えなければならないものです。それには良き相談相手である税金の専門家が必要となります。私は、資産税の専門家として、皆様の良き相談相手になりたいと思っています。
「街づくりご提案」スケジュール・進捗
平成17年度にプロジェクト開始
平成20年3月末使用収益開始（予定）
セミナー、勉強会の案内
平成18年1月22日（日）16:00～18:00 小野原自治会館
テーマ「 ロードサイド店舗 成功事例と街づくり 」「 これからの防犯 」「 姉歯建築士問題について 」
平成17年9月25日（日）14:00～16:00 小野原自治会館
テーマ「儲からない土地活用」はやめた方がいい！ 終了
ご意見、お問合せ
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アパート・マンション経営は、土地活用のなかでももっとも一般的な方式ですが、物件を建築する為の方式は複数あります。それぞれ、メリット、デメリットがあるので、私たちではオーナー様の投資に対する考え方を伺った上で、もっとも、適した方式でご提案させて頂いております。
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| 自己建築方式 | 自ら立案・企画し建築する方式です。 |
| 事業受託方式 | デベロッパー、ハウスメーカー、コンサルタントなどが立案、企画し管理運営まで総合的に請け負う方式です |
| 土地受託方式 | 信託銀行に土地を信託して、信託銀行が自らの資金を調達して、賃貸ビルなどを建築し、運営を行う方式。オーナー様は、事業から得た利益から経費や信託報酬を差し引かれ、残りを信託配当として、受け取る事ができます |
| 等価交換方式 | デベロッパーが建設をして、その建築費とオーナー様の資産を等価交換して、自己資金0円でマンション建築する方式です |
自己建築方式
自らの資金調達により、立案・企画し建築する方式です。ただし、実際には建築会社やハウスメーカーの提案に沿った内容で建築することが多く、その為、本当にその土地に向いた物件が建築されるのではなく、建築会社やハウスメーカーにとって、都合の良い物件が建築される結果となります。また、自ら管理、運営をすれば、すべての収入を自らの受けることができるので、利益が一番多くなると思うかもしれませんが、実際のキャッシュフローベースでは、そのようにはならないことが多くあります。私たちは、オーナー様のパートナーとして、事前に市場調査を入念に行い、ニーズのある物件企画から面倒な各種手続きから運営まですべてサポートすることができます。
事業受託方式
企画立案から管理・運営にかかわる事業を、デベロッパー、ハウスメーカー、コンサルタントなどが総合的に請け負う方式です。（一部受託もある）資金調達方式はオーナー様の自己資金や借入金で実施します。土地、建物の所有権はオーナー様が持ちます。賃貸運営のリスクを軽減するために、業者が一括借り上げをして入居者に転貸する「サブリース方式」を採用するケースが多く委託する業者の実績や企画力によって成否が分かれます。私たちはオーナー様の立場にたって、コストダウンの要求などを行います。
土地受託方式
オーナー様が信託銀行に土地を信託して、信託受益権を得る方式です。土地の所有権は信託銀行に移転し、信託期間終了後にオーナー様に戻します。受託した信託銀行は、資金を調達して賃貸ビルなどを建築し、テナントの募集、建物の維持管理、賃貸事業の運営を行います。事業で得られた利益から経費や信託報酬を差し引いた残りを、オーナー様に信託配当として支払われます。この土地信託方式は、ある一定の規模がないと信託銀行にとってもメリットが無いため実施できません。そして、リスクは低いですが、確定配当の保障はありません。尚、信託期間中に受益権の相続が可能です。私たちは、オーナー様のパートナーとして、オーナー様にとって有利な条件を引き出し、土地信託契約のお手伝いを致します。
等価交換方式
デベロッパーが建設をして、その建築費とオーナー様の資産を等価交換して、自己資金0円でマンション建築する方式です。自己資金0円でリスクを低減させてできる土地活用ではありますが、すべての土地でこの等価交換方式が実施できる訳ではありません。デベロッパーがオーナー様の土地に建築したマンションを分譲販売して、建築費と等価交換をおこなうため、分譲マンションとして販売できる規模がないとこの方式はできません。しかし、最近は比較的小規模の土地でもこの方式が採用できます。実際に私どもでも、この方式で、現在、土地活用をご提案させて頂いているところもあります。さて、このオーナー様の持分ですが更に売却する事で、現金を手にする事もできますし、賃貸マンションとして、貸し出し賃料を得る事もできます。私たちは、オーナー様のパートナーとして、オーナー様にとって有利な条件を引き出すだけではなく、工事の品質管理から、賃貸マンションで貸す場合に少しでも有利な条件で貸すことができるような間取りや仕様をご提案致します。
