ユーアールジャパンでは大阪大学・金蘭大学の学生様や国立循環器病センターの職員様向けの物件のご紹介や投資家・不動産オーナー向けに収益物件の売買・管理やセミナー・不動産コンサルティングを行っております。

不動産コンサルティング

「所有しているだけで」資産価値が上がっていった「土地神話」は、バブルの崩壊とともに既に消え去りました。不動産は有効に利用することで初めて経済的価値が生まれるのです。
 私のところにも多くの地主さんが遊休土地の活用などについてご相談に来られます。 「長年にわたって土地を所有しているが、何の手立ても施さず収益があがらない状態のまま固定資産税だけはしっかり払っている。相続など考えると、今後どのようにすればいいものか?」とロードサイド型店舗での土地活用について「リースバック方式(建築協力金方式)」による建物賃貸借契約と「定期借地権(事業用)」による事業用定期借地契約についてお話させていただきます。
それぞれの契約において、特に気をつけて頂きたいポイントなどを出来る限り噛み砕いてご説明しているつもりです。

大切な皆様のご資産ですので、土地活用において後悔していただきたくないとの思いから本書を執筆致しました。 「リースバック契約」か「定期借地契約」どっちが得!! 最後までお読みいただき、土地活用において ご判断の参考の一つにしていただければ幸いです。

不動産コンサルタント 坂上 敏也


アパート・マンション経営は、土地活用のなかでももっとも一般的な方式ですが、物件を建築する為の方式は複数あります。それぞれ、メリット、デメリットがあるので、私たちではオーナー様の投資に対する考え方を伺った上で、もっとも、適した方式でご提案させて頂いております。

 

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自己建築方式 自ら立案・企画し建築する方式です。
事業受託方式 デベロッパー、ハウスメーカー、コンサルタントなどが立案、企画し管理運営まで総合的に請け負う方式です
土地受託方式 信託銀行に土地を信託して、信託銀行が自らの資金を調達して、賃貸ビルなどを建築し、運営を行う方式。オーナー様は、事業から得た利益から経費や信託報酬を差し引かれ、残りを信託配当として、受け取る事ができます
等価交換方式 デベロッパーが建設をして、その建築費とオーナー様の資産を等価交換して、自己資金0円でマンション建築する方式です

箇条書きポイント.png自己建築方式
自らの資金調達により、立案・企画し建築する方式です。ただし、実際には建築会社やハウスメーカーの提案に沿った内容で建築することが多く、その為、本当にその土地に向いた物件が建築されるのではなく、建築会社やハウスメーカーにとって、都合の良い物件が建築される結果となります。また、自ら管理、運営をすれば、すべての収入を自らの受けることができるので、利益が一番多くなると思うかもしれませんが、実際のキャッシュフローベースでは、そのようにはならないことが多くあります。私たちは、オーナー様のパートナーとして、事前に市場調査を入念に行い、ニーズのある物件企画から面倒な各種手続きから運営まですべてサポートすることができます。

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箇条書きポイント.png事業受託方式
企画立案から管理・運営にかかわる事業を、デベロッパー、ハウスメーカー、コンサルタントなどが総合的に請け負う方式です。(一部受託もある)資金調達方式はオーナー様の自己資金や借入金で実施します。土地、建物の所有権はオーナー様が持ちます。賃貸運営のリスクを軽減するために、業者が一括借り上げをして入居者に転貸する「サブリース方式」を採用するケースが多く委託する業者の実績や企画力によって成否が分かれます。私たちはオーナー様の立場にたって、コストダウンの要求などを行います。

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箇条書きポイント.png土地受託方式
オーナー様が信託銀行に土地を信託して、信託受益権を得る方式です。土地の所有権は信託銀行に移転し、信託期間終了後にオーナー様に戻します。受託した信託銀行は、資金を調達して賃貸ビルなどを建築し、テナントの募集、建物の維持管理、賃貸事業の運営を行います。事業で得られた利益から経費や信託報酬を差し引いた残りを、オーナー様に信託配当として支払われます。この土地信託方式は、ある一定の規模がないと信託銀行にとってもメリットが無いため実施できません。そして、リスクは低いですが、確定配当の保障はありません。尚、信託期間中に受益権の相続が可能です。私たちは、オーナー様のパートナーとして、オーナー様にとって有利な条件を引き出し、土地信託契約のお手伝いを致します。

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箇条書きポイント.png等価交換方式
デベロッパーが建設をして、その建築費とオーナー様の資産を等価交換して、自己資金0円でマンション建築する方式です。自己資金0円でリスクを低減させてできる土地活用ではありますが、すべての土地でこの等価交換方式が実施できる訳ではありません。デベロッパーがオーナー様の土地に建築したマンションを分譲販売して、建築費と等価交換をおこなうため、分譲マンションとして販売できる規模がないとこの方式はできません。しかし、最近は比較的小規模の土地でもこの方式が採用できます。実際に私どもでも、この方式で、現在、土地活用をご提案させて頂いているところもあります。さて、このオーナー様の持分ですが更に売却する事で、現金を手にする事もできますし、賃貸マンションとして、貸し出し賃料を得る事もできます。私たちは、オーナー様のパートナーとして、オーナー様にとって有利な条件を引き出すだけではなく、工事の品質管理から、賃貸マンションで貸す場合に少しでも有利な条件で貸すことができるような間取りや仕様をご提案致します。

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