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「定期借地契約」か「リースバック契約」どっちが得!?

「所有しているだけで」資産価値が上がっていった「土地神話」は、バブルの崩壊とともに既に消え去りました。不動産は有効に利用することで初めて経済的価値が生まれるのです。
 私のところにも多くの地主さんが遊休土地の活用などについてご相談に来られます。 「長年にわたって土地を所有しているが、何の手立ても施さず収益があがらない状態のまま固定資産税だけはしっかり払っている。相続など考えると、今後どのようにすればいいものか?」とロードサイド型店舗での土地活用について「リースバック方式(建築協力金方式)」による建物賃貸借契約と「定期借地権(事業用)」による事業用定期借地契約についてお話させていただきます。
それぞれの契約において、特に気をつけて頂きたいポイントなどを出来る限り噛み砕いてご説明しているつもりです。

大切な皆様のご資産ですので、土地活用において後悔していただきたくないとの思いから本書を執筆致しました。 「リースバック契約」か「定期借地契約」どっちが得!! 最後までお読みいただき、土地活用において ご判断の参考の一つにしていただければ幸いです。

不動産コンサルタント 坂上 敏也


第1章
「リースバック方式」とは 「事業用定期借地権方式との違い」

リースバック方式とは事業用地として、地主様(貸し主)の土地を出店希望企業(借り主)に一定の期間貸す方式の一つの手法です。

 これまで、貸し主の名義になる建物は、貸し主である地主様が金融機関等から資金を調達し自ら建築するスタイルが主流でしたが、「リースバック方式」では、テナントが建築費を「建築協力金」と言う名目で地主様に支払い(無利息で融資)、地主様はこの資金で自己所有の建物を建てるのです。

建物完成後、建設協力金は、締結した賃貸契約の保証金に転換され、毎月の建物賃料と相殺しテナントに返済していく方式です。
貸し主は建築費について銀行ローン(融資)を組まなくても、場合によっては自己資金0(ゼロ)で建物をリース(賃貸)できるのです。(造成費用・建築費用等一部負担が必要な場合もある)

通常土地を有効活用する場合、一般に次の契約方法に分かれます。
  1. 事業用定期借地権による契約(建物所有=テナント)
  2. 建物賃貸借契約による契約(建物所有=地主様)
1.は最長10年以上50年未満(事業用)の契約で、地主様は土地だけを貸して、借り主が建物を建築します。 契約に際しては、保証金(権利金・敷金など用いることもある)と地代を設定し「公正証書」を交わす必要があります。この場合、契約期間満了時点でテナントは建物を解体し、更地に戻して地主様に返還します。さらに途中解約する場合は、地主に対しペナルティーを支払わなければなりません。
2.が「リースバック方式・建築協力金方式」の際に用いる契約方法です。 契約期間(慣習上15年間または20年間が多い)を定め、保証金は1.と変わりがありませんが、建物の賃貸借ですから、地代ではなく賃料(借家契約)を設定します。 また1.の場合はテナント名義で建物を建築するため、建物登記は当然にテナント名義になりますが、2.では建物は地主様の名義になります。この違いが大きいと言うことです。 但し、土地に抵当権等の設定が有る場合には、テナント側は不安で借りてくれません。
また、途中でその様な設定がされた場合にも貸し主側のペナルティーとなります。

リースバック方式を使う場合「貸主、借主」双方の信頼関係を充分に構築することが、失敗しない契約となります。

続きます

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